Cómo comprar vivienda

Descripción del contenido.

1. Planeación de la Compra

Recibir información completa, oportuna, precisa, cierta y veraz del inmueble en el que está interesado, la cual estará contenida en la publicidad suministrada por el constructor/vendedor (sala de ventas, volantes, brochures, plegables, vallas, revistas, etc).

  • Precio de la vivienda.
  • Área privada construida.
  • Etapas del proyecto de construcción.
  • Valor aproximado de la cuota de administración
  • Estrato socioeconómico.
  • Zonas de parqueo y zonas comunes.
  • Equipamiento comunal (ascensor, cuarto de máquinas, tableros de servicios públicos, etc.) de manera general, los acabados y equipos a entregar con la vivienda nueva.
  • Cronograma de pagos.
  • Condiciones legales.
  • Deberes del comprador.
  • Posible fecha de entrega de la vivienda.

Recibir información en materia de opciones de financiación (créditos hipotecarios/leasing/ subsidios familiares de vivienda). Verificar los documentos que radique el constructor/enajenador ante la entidad municipal competente para el control de vivienda

2. Compra de la Vivienda Nueva

Si se trata de vivienda nueva es muy probable que te soliciten un monto de separación y una documentación para vincularte, además de contar con un plazo para pagar la cuota inicial. Y recuerda que 6 meses antes de la entrega del inmueble es necesario solicitar el crédito definitivo.

Generalmente la constructora trabaja con un banco o alguna compañía financiera donde deberás solicitar tu préstamo. La constructora te asesorara personalmente para el pago de la cuota inicial donde podrás aplicar a los subsidios que hay en el momento si cumples los requisitos.

Compra sobre planos

Cuando compra sobre planos quiere decir que el proyecto aún no ha iniciado su etapa de construcción, caso en el cual, los recursos que Usted pague a título de cuota inicial serán entregados y administrados por la entidad financiera reconocida que la constructora indique para el uso de los recursos para el proceso y construcción de su vivienda; o en algunos casos por una sociedad fiduciaria quien garantizará que los recursos recibidos se van a destinar única y exclusivamente a la construcción del proyecto, el cual iniciará la construcción, una vez haya alcanzado el punto de equilibrio.

En el caso de sociedad fiduciaria usted deberá:

Adherirse a un encargo Fiduciario. En este aspecto se debe resaltar que Usted no está adquiriendo la vivienda propiamente dicha, sino que se reitera, está aportando unos recursos para que si se dan unas condiciones se inicie la respectiva construcción.

Si se llega al punto de equilibrio se suscribirá una promesa de compraventa en la que se fijen las condiciones de tiempo, modo y lugar en que las partes cumplirán sus obligaciones.

Consignar el valor acordado con la empresa constructora y llevar a la constructora copia del recibo de consignación y los demás documentos que le hayan solicitado

Documentos:

Tenga en cuenta que:

En el punto de venta deben existir carteles explicativos sobre el funcionamiento del fideicomiso o las entidades financieras del proyecto, y recibir información sobre sus derechos y deberes como inversionista al vincularse al negocio.

Una vez firme el contrato de adhesión a la fiducia le entregaran copia del documento y la cartilla informativa de la Superintendencia Financiera, la sociedad fiduciaria le entregará un informe como mínimo cada 6 meses que contenga información sobre los alcances de la entidad, reporte de recursos y estado del punto de equilibrio del proyecto.

Compra de unidades en proceso de construcción o terminadas

En este evento por regla general se suscribe un documento de separación del inmueble contra el pago de un porcentaje del valor de la cuota inicial. Posteriormente se suscribe una promesa de compraventa donde se fijan las condiciones de tiempo, modo y lugar en las que tanto el constructor como el comprador cumplirán sus obligaciones.

Documentos:

Independientemente de si compra sobre planos o si compra unidades en construcción o terminadas:

Usted tiene derecho a retractarse de la compra antes de firmar la escritura pública, según las condiciones pactadas en la promesa de compraventa. No pierda de vista que de acuerdo con lo que haya pactado puede tener algunas sanciones.

El precio que se acuerda desde la separación del inmueble NO podrá ser modificado bajo ninguna circunstancia. Es de resaltar que si lo que está adquiriendo es una Vivienda de Interés Social o Prioritario, de acuerdo con la Ley, esta tiene un tope máximo en su precio (135 smlmv para VIS, y 75 para VIP) y dentro del mismo, se debe incluir garajes, depósitos, buhardillas, patios, terrazas, acabados, y en general todos los bienes muebles o inmuebles que presten un servicio complementario a la vivienda.

Los pagos deben realizarse a través de entidades financieras.

Si reúne los requisitos exigidos por la ley puede ser beneficiario de un subsidio familiar de vivienda otorgado por el estado o por las cajas de compensación familiar. Es totalmente gratuito, no le pueden cobrar para la realización de tales trámites.

3. Escrituración

En la escritura no se pueden incluir cláusulas que vayan en contra del comprador o en detrimento de sus derechos.

De acuerdo a la fecha convenida para la firma de la escritura usted debe acercarse a la Notaría que le indique la constructora, a firmar la escritura pública de compraventa, dentro de la cual, además de constar la transferencia de la vivienda a su favor, se puede incluir la constitución de la hipoteca (si está adquiriendo la vivienda con crédito hipotecario), así como la afectación a patrimonio de familia o a vivienda familiar.

Previo al otorgamiento de la escritura pública, el Notario debe verificar que la licencia que fundamenta el proyecto fue expedida efectivamente por el Curador Urbano, revisando en la página web del mismo.

De igual forma, si el proyecto del cual hace parte su vivienda tiene 2 mil metros cuadrados de área o más, en la escritura se debe protocolizar el Certificado Técnico de Ocupación.

Recuerde que, por la elaboración de la escritura, se debe pagar al Notario por sus servicios - derechos notariales, que, conforme a la costumbre mercantil, son pagados en proporción del 50% por el comprador y 50% por el constructor.

4. Registro

Cuando ya todas las partes hayan firmado la escritura (comprador, constructor, fiducia, banco, según sea el caso) está debe ser llevada a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la zona donde se ubique la vivienda que adquirió para que sea inscrita en el Registro y tenga existencia jurídica.

Recuerde que la escritura pública sin registrar NO le da la calidad de propietario. Sólo será propietario cuando la escritura sea registrada y se emita un certificado de tradición y libertad en el que se individualice la vivienda y ésta aparezca a su nombre.

Para que pueda registrar la escritura, previamente como comprador debe pagar la totalidad tanto de los derechos de registro, como del impuesto de registro. Si no registra la escritura dentro de los 90 días siguientes a su otorgamiento, deberá pagar intereses de mora.

En este momento del proceso el comprador debe:

Recibir la vivienda nueva según las características y calidades informadas o pactadas con el constructor/vendedor en los documentos de vinculación al proyecto, la promesa de compraventa, la escritura pública de compraventa/transferencia o los documentos accesorios al negocio.

Obtener el Manual del Propietario y los documentos de garantía y manuales de uso de los electrodomésticos que se instalen en la vivienda nueva.

Tenga en cuenta antes de firmar el acta de entrega de la vivienda, debe revisar muy bien el inmueble confirmando que todos los acabados e instalaciones se encuentren en buen estado y funcionamiento.

6. Garantía

En caso de que encuentre fallas en los elementos instalados en la vivienda, el constructor /vendedor tiene la obligación de responder por las condiciones de calidad e idoneidad de los mismos: Dentro del año siguiente a la entrega si se trata de acabados; o dentro de los 10 años siguientes a la entrega, si se trata de la estabilidad (estructura) de la vivienda.

De acuerdo con la Ley, el constructor/enajenador tiene la obligación de indemnizar los perjuicios que se causen al comprador, si dentro de los 10 años siguientes a la expedición del Certificado Técnico de Ocupación, la vivienda colapsa o amenaza ruina por fallas dentro de la construcción.

En el evento que el constructor no acuda a reparar las fallas:

Usted podrá instaurar una queja ante la dependencia de la alcaldía municipal encargada de la vigilancia de la construcción de vivienda o ante la Superintendencia de Industria y Comercio.

Antes de tomar su decisión de compra se recomienda:

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